低价拿地后 伟光汇通芒市傣族古镇项目央企合作方退出

 2020年3月6日前,新兴发展集团有限公司(以下简称“新兴发展”)在北京产权交易所挂牌转让芒市新兴伟光汇通文化旅游发展有限公司(以下简称“芒市新兴伟光汇通文旅”)46%股权,底价1506.84万元。

据了解到,芒市新兴伟光汇通文旅所涉项目有芒市傣族古镇项目,该项目已于2018年底开工奠基,项目一期于2019年9月正式开工建设。现在项目已经开始销售,其中合院销售均价为13000元每平方米,铺面均价为15000元每平方米。而此前拿地的信息显示,地块楼面价大都在1000元每平方米以下。

对于在芒市傣族古镇项目开工后仅一年多时间,新兴发展即欲退出的情况,伟光汇通方面电话回复时称:“只能透露新兴发展退出只是因为国资委要求所有投资项目回归主业,其余情况目前暂不方便接受采访。”

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低成本获地

天眼查信息显示,此次被新兴发展转让的芒市新兴伟光汇通文旅成立于2018年9月,除欲退出的新兴发展持股46%外,还有伟光汇通旅业持股49%,成都任远商贸有限公司持股5%。所涉芒市傣族古镇项目本为伟光汇通旅业与新兴发展合作出资开发建设,是伟光汇通方面与芒市人民政府在2017年签订的合作项目。

公开信息显示,傣族古镇项目共分四期建设,总投资约20亿元人民币,总规划占地2500亩,其中旅游核心区、配套住宅区、项目延展区占地约1200亩,位于芒市市区东北方,主要建设有特色合院、风情商街、旅游康养。芒市人民政府官网一则信息显示,这1200亩总规划占地中,规划可出让建设用地面积约650亩。另1300亩城市配套为紧邻古镇的五亚山森林公园。

傣族古镇一期项目已于2019年9月开工建设。经获取的一份编制于2019年10月的傣族古镇项目一期商业区建筑工程环评报告显示,傣族古镇项目一期商业区总投资2.9亿元,用地总面积为49249平方米(约为73.87亩),预计年接待游客10万人次。

实际上,早在2018年10月,芒市新兴伟光汇通文旅通过拍卖或挂牌方式在芒市一举获得4宗土地。

其中2宗为住宿餐饮用地,一宗面积为41556平方米,成交价格为2942.1648万元,另一宗面积为7693平方米,成交价格为544.6644万元,两宗土地容积率均为0.5至3.5,成交土地均价都为708元每平方米,楼面价最低约为202元每平方米,最高为1416元每平方米。

另2宗土地为其他普通商品住房用地,一宗面积为19474平方米,成交价格为1152.8608万元,另一宗面积为38065平方米,成交价格为2253.4480万元,两宗土地成交均价都为592元每平方米。两宗土地容积率均为1.0至2.5,折合最低楼面价为236.8元每平方米,最高也仅为592元每平方米。

而同时期芒市招拍挂方式成交的住房和商服用地中,成交土地均价都在1000元每平方米以上,有地块甚至接近2000元每平方米。

上述傣族古镇一期商业区工程环评报告显示,傣族古镇一期商业区中,总建筑面积约36350.57平方米,其中含商住合院、商业建筑、公共建筑,项目容积率为0.72。而所用芒市2018-31号与32号两宗土地正是芒市新兴伟光汇通文旅于2018年10月获取的2宗住宿餐饮用地。

相比如此低的获地成本,已于2019年12月开盘售卖的傣族古镇一期商铺与住宅价格却有些惊人。在伟光汇通集团旗下直营购房平台伟旅汇上,傣族古镇一期景区商铺和住宅德宏院子在售,价格约9000元每平方米。

“这是集团那边写的价格,可能是为了吸引客户,我们没有办法改,只能说是9000元每平方米起,实际上合院均价为13000元每平方米,铺面均价为15000元每平方米,高的2万多元每平方米的也有。”傣族古镇一期项目一位置业顾问透露,价格在9000元每平方米的目前只有八九百平方米的大商铺。

“项目的商业区和住宅区是分开的,但都位于傣族古镇里面。”上述置业顾问介绍,目前傣族古镇一期景区商铺面积从40平方米到900平方米不等,新傣式临水合院,建筑面积170平方米到230平方米。“傣族古镇未来会成为吃住行游购娱全业态4A级景区,由北京伟光汇通集团专业运营,确保景区健康发展,持续增值。”

新合作方隐现

天眼查信息显示,新兴发展为央企新兴际华集团有限公司全资子公司,伟光汇通旅业则是伟光汇通文化旅游投资集团有限公司与国开金融子公司国开创新资本投资有限责任公司等成立的合资公司。早在2017年,双方就曾签署战略合作协议。

而此次新兴发展与伟光汇通在芒市傣族古镇项目中的合作,似乎仅在项目开工一年多时间后即告结束。新兴发展挂牌转让芒市新兴伟光汇通文旅46%股权,为其所持项目公司所有股权,如果转让成功,或将意味着新兴发展完全退出芒市傣族古镇项目投资建设与运营。

北交所挂牌信息显示,芒市新兴伟光汇通文旅2018年与2019年12月前营业收入均为0,2018年营业利润为-119.37万元,净利润-119.37万元,总计负债4884.49万元,总计资产为7765.12万元,所有者权益2880.63万元;2019年12月前营业利润为-575.74万元,净利润-578.46万元,总计负债达12431.35万元,资产总计达14733.52万元,所有者权益2302.17万元。

就新兴发展是否完全退出傣族古镇项目以及退出原因和后续影响,多次致电并发函至新兴发展,但截至发稿,未获相关回复。

负责新兴发展转让芒市新兴伟光汇通文旅46%股权的一位北交所人士透露:“新兴发展退出是因为要回归主业,而所售公司因为是365bet体育在线官网公司,虽然经营亏损,但有土地资源,最终是盈利的。”不过当进一步追问其是否得知芒市新兴伟光汇通文旅目前已获土地情况时,其表示北交所只尽形式审核义务,对公司经营情况并不了解。

新兴发展退出原因为回归主业也得到伟光汇通方面证实。“这件事情对我们来说影响不是很大。当前这个阶段,我们不便告知我们的一些举措和涉事评价,新兴退出只是因为国资委对他们有要求,要求他们所有投资项目回归主业,其他问题目前我们确实不太方便接受采访,我们希望这件事情按照市场情况自然发展。”伟光汇通一位负责人在回复时表示,新兴发展退出的原因为回归主业。

新兴发展转让芒市新兴伟光汇通文旅股权的挂牌信息显示,伟光汇通旅业并未放弃优先受让权,关于伟光汇通旅业是优先购买还是引进其他合作对象,上述伟光汇通负责人称目前暂不方便回复。

值得注意的是,今年芒市刚刚成交的3宗土地信息显示,一家名为河北蓝合小镇365bet体育在线官网开发有限公司(以下简称“河北蓝合小镇”)的房企或有意向与伟光汇通合作开发傣族古镇项目。

今年1月,芒市2019-133号至135号3宗国有建设用地使用权拍卖成交,3宗土地中,133号与134号土地位于芒市环城东路东侧、板过河支流南侧,135号土地位于芒市环城东路东侧、板过河支流北侧。土地位置与上述芒市新兴伟光汇通文旅于2018年所获4宗土地位置一样,应属于傣族古镇项目用地。而此次土地使用权人为芒市伟创汇金文化旅游发展有限公司(以下简称“芒市伟创汇金文旅”)。

天眼查信息显示,芒市伟创汇金文旅注册资本与芒市新兴伟光汇通文旅相同,均为3000万元,股东构成方面,芒市伟创汇金文旅股东为伟光汇通旅业持股49%,河北蓝合小镇持股46%,成都任远商贸有限公司持股5%,相比芒市新兴伟光汇通文旅,仅持股46%的股东由新兴发展变为河北蓝合小镇。

天眼查信息还显示,河北蓝合小镇成立于2017年5月,为邯郸市合金365bet体育在线官网开发有限公司全资子公司,后者股东为自然人薛兆勇持股80%,薛英杰持股20%。

值得注意的是,今年芒市成交的3宗土地为2宗城镇住宅用地和1宗其他商服用地,133号商服用地面积为72034平方米,成交价格为5186.448万元,土地成交均价为720元每平方米,容积率为0.5至1.5,最低楼面价为480元每平方米,最高楼面价为1440元每平方米;134号城镇住宅用地面积为59492平方米,成交价格为3601.6457万元,容积率为1.0至1.8,最低楼面价约336元每平方米;135号城镇住宅用地面积为67718平方米,成交价格为4099.6477万元,容积率为1.0至3.1,最低楼面价约195元每平方米,而134号和135号两宗土地成交均价都约为605元每平方米。3宗土地获地成本较2018年相比未有明显变化。

就芒市新兴伟光汇通文旅低成本获地、傣族古镇项目进度情况和投资企业变动情况,致电芒市政府采访,一位负责分管该项目副市长的秘书称需要经芒市宣传部对接。随后致电芒市宣传部,其一位工作人员回复称:“目前芒市处于疫情防控和复工复产关键时期,关于企业和项目方面的情况暂时不方便接受采访。”

来源:中国经营报

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